鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式
证券投资基金2018年第4季度报告
2018年12月31日

基金管理人：鹏华基金管理有限公司

基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司

报告送出日期：2019年1月21日


§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2019年01月18日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2018年10月01日起至12月31日。

§2基金产品概况

基金简称 鹏华前海REIT

场内简称 鹏华前海

基金主代码 184801

前端交易代码 -

后端交易代码 -

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2015-07-06

报告期末基金份额总额 29,995,915.35份

投资目标 本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融
创新的红利。

基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协
议等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司股权
至2023年7月24日，获取自2015年1月1日起至2023年7月
24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的除物业管理
费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机
制和激励机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情况、退
投资策略 出安排、交易结构、业绩补偿机制和激励措施等详见招募说明书。
本基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的
股票、债券和货币市场工具等。1、对于目标公司的投资策略本
基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、商业
地产周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其他可比投
资资产项目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业物业当
前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，基金将深入调研
目标公司所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、

出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括
定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力等），通过合适的估值
方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合
适的估值模型。本基金将根据投资需要参与所投资项目商业运营
并代表持有人行使股东权利，并与目标公司服务机构签订相应的股
权回购协议以及建立运营绩效保证机制，力争获取稳定的租金收
益，具体交易结构详见招募说明书。2、固定收益资产投资策略本
基金投资目标公司前的基金资产以及投资目标公司后的剩余资产、
本基金获得的分红款、本基金对目标公司股权的退出款在按照本
《基金合同》约定进行分配或支付前，可全部投资于依法发行或上
市的债券和货币市场工具等固定收益类资产。本基金将采用持有
到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。首先对存款
利率、回购利率和债券收益率进行比较，并在对封闭运作期内资金
面进行判断的基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否进
行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的持有期收
益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类固定收益资产
的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体固定收益组合久期做
严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。投资决
策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固定收益资产各类
属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。本公司信用评估团队
依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相对违约率并确定个
券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本基金
将依据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体的配
置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日常管理。3、权
益类资产投资策略在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，
本基金将根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市后
表现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基金收益。

业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5%

本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金
风险收益特征 收益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特
征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股
票型基金。

基金管理人 鹏华基金管理有限公司

基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司

无。

§3主要财务指标和基金净值表现

3.1主要财务指标

单位：人民币元
主要财务指标 报告期(2018年10月1日-2018年12月31日)

1.本期已实现收益 54,606,928.77
2.本期利润 54,466,359.23

3.加权平均基金份额本期利润 1.8158
4.期末基金资产净值 3,293,818,947.11
5.期末基金份额净值 109.809
注：1、本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益；

2、所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用（例如，封闭式基金交易佣金等），计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
3.2基金净值表现
3.2.1本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较

份额净值增 业绩比较基

净值增长率 业绩比较基

阶段 长率标准差 准收益率标 ①－③ ②－④

① 准收益率③

② 准差④

过去三个月 1.68% 0.10% 1.25% 0.02% 0.43% 0.08%
注：业绩比较基准=十年期国债收益率+1.5%
3.2.2自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益
率变动的比较
注：1、本基金基金合同于2015年07月06日生效。2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比例已达到基金合同中规定的各项比例。
3.3其他指标

注:无。

§4管理人报告

4.1基金经理（或基金经理小组）简介

姓名 职务 任本基金的基金经理期限 证券从业年 说明

任职日期 离任日期 限

尤柏年先生，国籍
中国，经济学博
士，14年证券基金
从业经验。历任澳
大利亚BConnect
公司Apex投资咨
询团队分析师，华
宝兴业基金管理
有限公司金融工
程部高级数量分
析师、海外投资管
理部高级分析师、
基金经理助理、华
宝兴业成熟市场
基金和华宝兴业
标普油气基金基
金经理等职；2014
年7月加盟鹏华基
尤柏年 本基金基金经理 2015-07-06 - 14 金管理有限公司，
历任国际业务部
副总经理，现担任
国际业务部总经
理、基金经理。
2014年08月担任
鹏华全球高收益
债基金基金经理，
2014年09月担任
鹏华环球发现
（QDII-FOF）基金
基金经理，2015年
07月担任鹏华前
海万科REITs基金
基金经理，2016年
12月担任鹏华沪
深港新兴成长混
合基金基金经理，
2017年11月担任

鹏华港美互联股
票（ LOF ）基金基
金经理，2017年
11月担任鹏华香
港银行指数（LOF）
基金基金经理，
2017年11月担任
鹏华香港中小企
业指数（LOF）基
金基金经理。尤柏
年先生具备基金
从业资格。本报告
期内本基金基金
经理未发生变动。
刘方正先生，国籍
中国，理学硕士，
8年证券基金从业
经验。2010年6月
加盟鹏华基金管
理有限公司，从事
债券研究工作，历
任固定收益部高
级研究员、基金经
理助理，现任绝对
收益投资部基金
经理。2015年03
月至2017年01月
担任鹏华弘利混
合基金基金经理，
刘方正 本基金基金经理 2015-08-06 - 8 2015年03月至
2015年08月担任
鹏华行业成长基
金基金基金经理，
2015年04月至
2017年01月担任
鹏华弘润混合基
金基金经理，2015
年05月担任鹏华
弘华混合基金基
金经理，2015年
05月担任鹏华弘
和混合基金基金
经理，2015年05
月至2017年01月
担任鹏华弘益混

合基金基金经理，
2015年06月至
2017年01月担任
鹏华弘鑫混合基
金基金经理，2015
年08月担任鹏华
前海万科REITs基
金基金经理，2015
年08月至2017年
01月担任鹏华弘
泰混合基金基金
经理，2016年03
月担任鹏华弘信
混合基金基金经
理，2016年03月
至2017年05月担
任鹏华弘实混合
基金基金经理，
2016年03月至
2018年05月担任
鹏华弘锐混合基
金基金经理，2016
年08月担任鹏华
弘达混合基金基
金经理，2016年
08月至2017年12
月担任鹏华弘嘉
混合基金基金经
理，2016年09月
担任鹏华弘惠混
合基金基金经理，
2016年11月至
2018年01月担任
鹏华兴裕定开混
合基金基金经理，
2016年11月担任
鹏华兴泰定开混
合基金基金经理，
2016年12月担任
鹏华兴悦定开混
合基金基金经理，
2017年09月至
2018年08月担任
鹏华兴益定期开
放混合基金基金

经理，2018年05
月担任鹏华睿投
混合基金基金经
理。刘方正先生具
备基金从业资格。
本报告期内本基
金基金经理未发
生变动。

注：1.任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理的，任职日期为基金合同生效日。

2.证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.2管理人对报告期内基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同和损害基金份额持有人利益的行为。
4.3公平交易专项说明
4.3.1公平交易制度的执行情况

报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等各环节得到公平对待。
4.3.2异常交易行为的专项说明

报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内未发生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超过该证券当日成交量的5%的情况。
4.4报告期内基金投资策略和运作分析

本基金持有的项目公司物业万科前海企业公馆在2018年四季度完成总收入4,469万元。其中公馆租赁收入占总收入的94%，会议中心等其他收入合计占6%。
2018年四季度，宏观经济受内需和外需的双重压力，整体下行预期处于显现的初步阶段并逐步增强。工业需求回落带动工业品价格走势偏弱，近月的工业增加值增速也有明显回落趋势。投资方面，下行趋势并未显著展现，地产投资的支撑作用仍然较明显，制造业投资整体在低位震荡，基建投资起到明显拖累作用，随着需求下降，投资回落压力逐步增加，民间固定资产投资同比增速
仍处于低位震荡状态。贸易战初期抢时间进行进出口对进出口数据均有一定支撑，近月增速回落较为明显，未来仍有进一步下降的趋势。内需消费方面，继续延续走弱趋势，居民消费水平和消费能力均有一定回落，同比增速处于历史较低区间。金融数据方面，货币供应量和社融增速均处于近年低位，表外融资收缩趋势仍在延续，表内融资扩张有一定程度扩张对冲，但整体需求不足，信贷扩张能力受到明显限制，对经济的负面影响仍将延续。

2018年四季度权益市场进一步走弱，权益类资产在估值处于历史较低水平，在中美贸易有所缓和的情况下小幅反弹，整体经济前景较差、融资需求较弱、信用扩张能力有限，大盘股和中小盘股均有一定程度回落。债券市场方面，随着经济走弱逐步增强，社会融资需求不足等逐步清晰，债券收益率水平大幅回落，中长期收益率回落较为显著。由于货币政策仍然保持货币市场价格水平，中高等级信用债逐步回落，但信用利差并未明显收缩，中低等级企业融资环境仍然较为恶劣，中低等级信用利差仍然较高，长久期利率品种回落较为明显。

本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，保持稳健的中等久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，少量参与股票二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.5报告期内基金的业绩表现

本基金报告期内净值增长率为1.68%,业绩比较基准增长率1.25%。同期上证综指涨跌幅为
-11.6063%，深证成指涨跌幅为-13.8232%，沪深300指数涨跌幅为-12.4521%。
4.6报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明

无。

§5投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

序号 项目 金额（元） 占基金总资产的比例（%）
1 权益投资 58,226,417.59 0.98
其中：股票 58,226,417.59 0.98
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 4,708,210,650.00 79.32
其中：债券 4,708,210,650.00 79.32
资产支持证券 - -
4 贵金属投资 - -
5 金融衍生品投资 - -

6 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的 - -
买入返售金融资产

7 银行存款和结算备付 168,953,465.27 2.85
金合计

8 其他资产 1,000,600,186.42 16.86
9 合计 5,935,990,719.28 100.00
5.2报告期末按行业分类的股票投资组合
5.2.1报告期末按行业分类的境内股票投资组合

代码 行业类别 公允价值（元） 占基金资产净值比例(%)

A 农、林、牧、渔业 - -
B 采矿业 - -
C 制造业 39,335,771.79 1.19
D 电力、热力、燃气及 - -
水生产和供应业

E 建筑业 - -
F 批发和零售业 - -
G 交通运输、仓储和邮 - -
政业

H 住宿和餐饮业 - -
I 信息传输、软件和信 - -
息技术服务业

J 金融业 50,145.80 0.00
K 房地产业 18,840,500.00 0.57
L 租赁和商务服务业 - -
M 科学研究和技术服务 - -
业

N 水利、环境和公共设 - -
施管理业

O 居民服务、修理和其 - -
他服务业

P 教育 - -
Q 卫生和社会工作 - -
R 文化、体育和娱乐业 - -
S 综合 - -
合计 58,226,417.59 1.77
5.2.2报告期末按行业分类的港股通投资股票投资组合

注：无。
5.3报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细


序号 股票代码 股票名称 数量（股） 公允价值（元） 占基金资产净值
比例（％）
1 002531 天顺风能 4,000,000 17,800,000.00 0.54
2 601155 新城控股 500,000 11,845,000.00 0.36
3 601877 正泰电器 284,414 6,717,858.68 0.20
4 002050 三花智控 300,000 3,807,000.00 0.12
5 600566 济川药业 100,000 3,353,000.00 0.10
6 002507 涪陵榨菜 150,000 3,240,000.00 0.10
7 601138 工业富联 222,638 2,442,338.86 0.07
8 000002 万科Ａ 100,000 2,382,000.00 0.07
9 600048 保利地产 200,000 2,358,000.00 0.07
10 001979 招商蛇口 130,000 2,255,500.00 0.07
5.4报告期末按债券品种分类的债券投资组合

序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（％）
1 国家债券 - -
2 央行票据 - -
3 金融债券 1,004,714,700.00 30.50
其中：政策性金融债 - -
4 企业债券 3,675,142,950.00 111.58
5 企业短期融资券 - -
6 中期票据 28,353,000.00 0.86
7 可转债（可交换债） - -
8 同业存单 - -
9 其他 - -
10 合计 4,708,210,650.00 142.94
5.5报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细

占基金资
序号 债券代码 债券名称 数量(张) 公允价值（元） 产净值比
例（％）
1 155047 18华泰G1 3,000,000 299,550,000.00 9.09
2 155057 G18龙源2 2,800,000 280,168,000.00 8.51
3 112273 15金街01 2,640,000 268,488,000.00 8.15
4 136014 15福投债 2,600,000 259,896,000.00 7.89
5 122450 15齐鲁债 2,500,000 252,450,000.00 7.66
5.6报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资
明细

注：无。
5.7报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细


注：无。
5.8报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细

注：无。
5.9报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明
5.9.1报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细

注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.9.2本基金投资股指期货的投资政策

本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.10报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明
5.10.1本期国债期货投资政策

本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.2报告期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细

注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.3本期国债期货投资评价

本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.11投资组合报告附注
5.11.1

本基金投资的前十名证券中本期没有发行主体被监管部门立案调查的、或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。
5.11.2

本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库。
5.11.3其他资产构成

序号 名称 金额（元）

1 存出保证金 219,690.47
2 应收证券清算款 606,459.87
3 应收股利 -
4 应收利息 57,444,036.08
5 应收申购款 -

6 其他应收款 -
7 待摊费用 -
8 其他 942,330,000.00
9 合计 1,000,600,186.42
注：其他为物业收益权投资。
5.11.4报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细

注：无。
5.11.5报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明

流通受限部分的占基金资产净值 流通受限情况
序号 股票代码 股票名称 公允 比例（%） 说明

价值（元）

1 601877 正泰电器 6,717,858.68 0.20 锁定期股票

2 601138 工业富联 2,442,338.86 0.07 锁定期股票

注：根据《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》（证监会公告〔2017〕9号）和《上海证券交易所上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》（上证发[2017]24号），持有上市公司非公开发行股份的股东，通过集中竞价交易减持该部分股份的，自股份解除限售之日起12个月内，减持数量不得超过其持有该次非公开发行股份数量的50%。
5.11.6投资组合报告附注的其他文字描述部分

由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。

§6基金管理人运用固有资金投资本基金情况

6.1基金管理人持有本基金份额变动情况

单位：份
报告期期初管理人持有的本基金份额 100,027.00
报告期期间买入/申购总份额 -
报告期期间卖出/赎回总份额 -
报告期期末管理人持有的本基金份额 100,027.00
报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例（%） 0.33
注：本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
6.2基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细

注：无。

§7报告期末发起式基金发起资金持有份额情况


持有份额总 持有份额占 发起份额总 发起份额占 发起份额承
项目 数 基金总份额 数 基金总份额 诺持有期限
比例(%) 比例(%)

基金管理人固有资金 100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
基金管理人高级管理 - - - - -
人员

基金经理等人员 - - - - -
基金管理人股东 11,400.00 0.04 - - 二年
其他 3,000,405. 10.00 - - -
00

合计 3,111,832. 10.37 100,027.00 0.33 -
00

注：1、本基金自2015年6月26日至2015年7月1日止期间公开发售，于2015年7月6日基金合同正式生效。
2、本基金管理人在募集期间认购本基金份额10,002,700.27份，2015年9月18日本基金经折算后的份额为100,027份。
3、本基金基石投资人前海金控在募集期间认购本基金份额300,040,500.13份，2015年9月18日本基金经折算后的份额为3,000,405份。
4、本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。

§8影响投资者决策的其他重要信息

8.1报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过20%的情况

注：无。
8.2影响投资者决策的其他重要信息
鹏华资产管理有限公司及其产品持有鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金情况
公司/产品名称 期末持有份额（份）

鹏华资产－浦发银行－上海浦东发展银行股份有限公司 4,269,650.45

§9备查文件目录

9.1备查文件目录

（一）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》；
（二）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金托管协议》；
（三）《鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金2018年第4季度报告》（原文）。
9.2存放地点

深圳市福田区福华三路168号深圳国际商会中心第43层鹏华基金管理有限公司。
9.3查阅方式

投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理人网站（http：//www.phfund.com）查阅。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客户服务系统，咨询电话：4006788999。

鹏华基金管理有限公司
2019年1月21日
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