鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式
证券投资基金

2023 年第 4 季度报告

2023 年 12 月 31 日

基金管理人：鹏华基金管理有限公司

基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司

报告送出日期：2024 年 1 月 19 日


§1 重要提示

基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。

基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2024 年 01 月 18 日复核
了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2023 年 10 月 01 日起至 2023 年 12 月 31 日止。

§2 基金产品概况

基金简称 鹏华前海万科 REITs

场内简称 鹏华前海 REIT

基金主代码 184801

基金运作方式 契约型封闭式

基金合同生效日 2015 年 7 月 6 日

报告期末基金份额总额 29,995,915.35 份

投资目标 本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创
新的红利。

投资策略 基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资协议
等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司股权至
2023 年 7 月 24 日，获取自 2015 年 1 月 1 日起至 2023 年 7 月 24 日
期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管理费收入
之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补偿机制和激励
机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情况、退出安排、交
易结构、业绩补偿机制和激励措施等详见招募说明书。 本基金投资
目标公司之外的基金资产可投资于依法发行或上市的股票（含存托凭
证）、债券和货币市场工具等。 1、对于目标公司的投资策略 本基
金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、商业地产
周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产
项目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业物业当前的投资
价值以及未来的发展空间。在此基础上，基金将深入调研目标 公司
所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、出租率、租金


价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策略、
租赁能力、物业管理能力等），通过合适的估值方法评估其收益状况
和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。 本基
金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表持有人行使股东
权利，并与目标公司服务机构签订相应的股权回购协议以及建立运营
绩效保证机制，力争获取稳定的租金收益，具体交易结构详见招募说
明书。 2、固定收益资产投资策略 本基金投资目标公司前的基金
资产以及投资目标公司后的剩余资产、本基金获得的分红款、本基金
对目标公司股权的退出款在按照本《基金合同》约定进行分配或支付
前，可全部投资于依法发行或上市的债券和货币市场工具等固定收益
类资产。 本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确
定的目标收益。首先对存款利率、回购利率和债券收益率进行比较，
并在对封闭运作期内资金面进行判断的基础上，判断是否存在利差套
利空间，以确定是否进行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭
运作期内的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合
各类固定收益资产的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体固定
收益组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范
围。 投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固定收
益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。本公司信用
评估团队依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相对违约率并
确定个券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本
基金将依据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体的
配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日常管理。 3、
权益类资产投资策略 在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，
本基金将根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市后表
现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基金收益。 本基金
将根据本基金的投资目标和股票投资策略，基于对基础证券投资价值
的深入研究判断，进行存托凭证的投资。

业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5%

风险收益特征 本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金收
益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，
本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基
金。

基金管理人 鹏华基金管理有限公司

基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司

注：无。

§3 主要财务指标和基金净值表现

3.1 主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标 报告期（2023 年 10 月 1 日-2023 年 12 月 31 日）

1.本期已实现收益 16,582,893.09


2.本期利润 7,807,998.39

3.加权平均基金份额本期利润 0.2603

4.期末基金资产净值 3,078,522,220.98

5.期末基金份额净值 102.631

注：1.本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣除相关费用和信用减值损失后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益等未实现收益。

2.所述基金业绩指标不包括持有人认购或交易基金的各项费用（例如，封闭式基金交易佣金等），计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
3.2 基金净值表现
3.2.1 基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较

业绩比较基

净值增长率 净值增长率 业绩比较基

阶段 准收益率标 ①－③ ②－④

① 标准差② 准收益率③

准差④

过去三个月 0.25% 0.18% 1.05% 0.01% -0.80% 0.17%

过去六个月 0.91% 0.18% 2.09% 0.01% -1.18% 0.17%

过去一年 2.47% 0.17% 4.23% 0.01% -1.76% 0.16%

过去三年 9.29% 0.16% 13.03% 0.01% -3.74% 0.15%

过去五年 25.18% 0.17% 22.16% 0.01% 3.02% 0.16%

自基金合同

50.40% 0.15% 39.05% 0.01% 11.35% 0.14%
生效起至今
注：业绩比较基准=十年期国债收益率+1.5%
3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率变动的比较


注：1、本基金基金合同于 2015 年 07 月 06 日生效。2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比
例已达到基金合同中规定的各项比例。
3.3 其他指标
注：无。

§4 管理人报告

4.1 基金经理（或基金经理小组）简介

姓名 职务 任本基金的基金经理期限 证券从业 说明

任职日期 离任日期 年限

刘方正先生，国籍中国，理学硕士，13
年证券从业经验。2010 年 6 月加盟鹏华
基金管理有限公司，从事债券研究工作，
历任固定收益部高级研究员、基金经理助
理，现任稳定收益投资部副总经理/基金
经理。2015 年 03 月至 2017 年 01 月担任
鹏华弘利灵活配置混合型证券投资基金
刘方正 基金经理 2015-08-06 - 13 年 基金经理,2015 年 03 月至 2015 年 08 月
担任鹏华行业成长证券投资基金基金经
理,2015 年 04 月至 2017 年 01 月担任鹏
华弘润灵活配置混合型证券投资基金基
金经理,2015 年 05 月至今担任鹏华弘华
灵活配置混合型证券投资基金基金经

理,2015 年 05 月至 2017 年 01 月担任鹏
华弘益灵活配置混合型证券投资基金基
金经理,2015 年 05 月至今担任鹏华弘和


灵活配置混合型证券投资基金基金经

理,2015 年 06 月至 2017 年 01 月担任鹏
华弘鑫灵活配置混合型证券投资基金基
金经理,2015 年 08 月至今担任鹏华前海
万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投
资基金基金经理,2015 年 08 月至 2017 年
01 月担任鹏华弘泰灵活配置混合型证券
投资基金基金经理,2016 年 03 月至 2018
年 05 月担任鹏华弘锐灵活配置混合型证
券投资基金基金经理,2016 年 03 月至
2017年05月担任鹏华弘实灵活配置混合
型证券投资基金基金经理,2016 年 03 月
至2022年12月担任鹏华弘信灵活配置混
合型证券投资基金基金经理,2016 年 08
月至2023年12月担任鹏华弘达灵活配置
混合型证券投资基金基金经理,2016 年
08 月至 2017 年 12 月担任鹏华弘嘉灵活
配置混合型证券投资基金基金经理,2016
年 09 月至 2022 年 08 月担任鹏华弘惠灵
活配置混合型证券投资基金基金经

理,2016 年 11 月至 2018 年 01 月担任鹏
华兴裕定期开放灵活配置混合型基金基
金经理,2016 年 11 月至今担任鹏华兴泰
定期开放灵活配置混合型证券投资基金
基金经理,2016 年 12 月至今担任鹏华兴
悦定期开放灵活配置混合型基金基金经
理,2017 年 09 月至 2018 年 08 月担任鹏
华兴益定期开放灵活配置混合型证券投
资基金基金经理,2018 年 05 月至今担任
鹏华睿投灵活配置混合型证券投资基金
基金经理,2023 年 02 月至今担任鹏华永
瑞一年封闭式债券型证券投资基金基金
经理,2023 年 09 月至今担任鹏华弘实灵
活配置混合型证券投资基金基金经理,刘
方正先生具备基金从业资格。本报告期内
本基金基金经理未发生变动。

注：1. 任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理的，任职日期为基金合同生效日。2. 证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法的相关规定。
4.1.1 期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况
注：无。

4.2 管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同和损害基金份额持有人利益的行为。
4.3 公平交易专项说明
4.3.1 公平交易制度的执行情况

报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等各环节得到公平对待。公司对不同投资组合在不同时间窗口下（日内、3 日内、5 日内）的同向交易价差进行专项分析，未发现不公平对待各组合或组合间相互利益输送的情况。
4.3.2 异常交易行为的专项说明

报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内未发生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超过该证券当日成交量的 5%的情况。
4.4 报告期内基金的投资策略和运作分析

2023 年四季度，宏观经济在三季度触底企稳以后，有一定震荡迹象，年中经济工作会议中对
稳定经济增长的重要性有所提升以后，政策的呵护和助力都在逐步落地。其中，基建和制造业投资保持稳定，房地产整体仍处于向下拖累的状况，房地产行业的三大工程在逐步搭建和落地的过程，产生正向的影响仍需要一段时间，一线城市限购限贷政策进一步放开，对二手房企稳和改善起到一定积极作用。消费整体维持复苏走势，中高端消费收缩较大，但中低端消费稳健，并且较好的延续趋势。海外大幅升息以后，需求都受到一定抑制，高通胀的情况发生一定程度的缓解，降息预期逐步形成。金融方面，信用扩张需求仍不稳定，社融整体也低位稳定，降息降准相关释放流动性政策仍在储备之中，必要时可以继续落地，降息周期并未结束，财政和货币相关政策仍需逐步配合稳增长政策落地。

2023 年四季度，权益市场震荡走弱，结构性行情较为明显，资本市场风险偏好整体处于较低
水平，总量经济并未明显上行之前，市场估值处于历史较低区间，市场下行动力有限，新增资金不充足的情况下，大幅提升估值的能力也有限。总需求的企稳和需求向盈利有更明确的传递的过程以后，权益整体才会有更明确的趋势性走势，结构上电子科技方向相对突出，低估值高分红板块稳定，总量经济相关类表现偏弱。债券方面，收益率水平位置低位震荡走势，一方面经济预期
并未明显改善，收益率大幅提升时机尚未形成，另一方面，刚性配置力量较强，收益率曲线整体维持非常平。

本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，保持稳健的中短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，参与股票二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
4.5 报告期内基金的业绩表现

截至本报告期末，本报告期份额净值增长率为 0.25%，同期业绩比较基准增长率为 1.05%。
4.6 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明

无。

§5 投资组合报告

5.1 报告期末基金资产组合情况

序号 项目 金额（元） 占基金总资产的比例（%）

1 权益投资 594,764,618.68 19.02

其中：股票 594,764,618.68 19.02

2 基金投资 - -

3 固定收益投资 2,421,613,427.41 77.45

其中：债券 2,421,613,427.41 77.45

资产支持证券 - -

4 贵金属投资 - -

5 金融衍生品投资 - -

6 买入返售金融资产 - -

其中：买断式回购的买入返售金融资 - -
产

7 银行存款和结算备付金合计 110,147,258.06 3.52

8 其他资产 127,897.82 0.00

9 合计 3,126,653,201.97 100.00

5.2 报告期末按行业分类的股票投资组合
5.2.1 报告期末按行业分类的境内股票投资组合

代码 行业类别 公允价值（元） 占基金资产净值比
例（%）

A 农、林、牧、渔业 16,433,928.00 0.53

B 采矿业 3,979,789.10 0.13

C 制造业 498,723,078.46 16.20

D 电力、热力、燃气及水生产和供应 2,702,393.73 0.09


业

E 建筑业 6,724,715.72 0.22

F 批发和零售业 1,684,259.98 0.05

G 交通运输、仓储和邮政业 4,163,088.52 0.14

H 住宿和餐饮业 - -

I 信息传输、软件和信息技术服务业 7,717,172.29 0.25

J 金融业 44,132,005.44 1.43

K 房地产业 452,088.00 0.01

L 租赁和商务服务业 809,719.40 0.03

M 科学研究和技术服务业 5,084,352.87 0.17

N 水利、环境和公共设施管理业 365,625.32 0.01

O 居民服务、修理和其他服务业 - -

P 教育 40,392.00 0.00

Q 卫生和社会工作 1,312,227.10 0.04

R 文化、体育和娱乐业 297,728.75 0.01

S 综合 142,054.00 0.00

合计 594,764,618.68 19.32

5.2.2 报告期末按行业分类的港股通投资股票投资组合
注：无。
5.3 期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的股票投资明细
5.3.1 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细

序号 股票代码 股票名称 数量（股） 公允价值（元） 占基金资产净值比例
（%）

1 002475 立讯精密 990,400 34,119,280.00 1.11

2 600150 中国船舶 975,900 28,730,496.00 0.93

3 600031 三一重工 1,944,000 26,768,880.00 0.87

4 003021 兆威机电 272,700 25,631,073.00 0.83

5 000651 格力电器 700,000 22,519,000.00 0.73

6 603773 沃格光电 660,000 22,354,200.00 0.73

7 002185 华天科技 2,500,000 21,300,000.00 0.69

8 002601 龙佰集团 1,200,000 20,556,000.00 0.67

9 000001 平安银行 1,952,100 18,330,219.00 0.60

10 002050 三花智控 600,000 17,640,000.00 0.57

5.4 报告期末按债券品种分类的债券投资组合

序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）

1 国家债券 - -

2 央行票据 - -

3 金融债券 1,413,623,238.98 45.92


其中：政策性金融债 - -

4 企业债券 952,229,214.81 30.93

5 企业短期融资券 - -

6 中期票据 20,413,224.04 0.66

7 可转债（可交换债） 35,347,749.58 1.15

8 同业存单 - -

9 其他 - -

10 合计 2,421,613,427.41 78.66

5.5 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细

序号 债券代码 债券名称 数量（张） 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）

1 2028006 20邮储银行永续 2,000,000 208,001,901.64 6.76
债

2 1928036 19中信银行永续 2,000,000 203,085,573.77 6.60
债

3 1928031 19广发银行永续 1,700,000 174,104,245.90 5.66
债

4 1928032 19建设银行永续 1,500,000 152,675,295.08 4.96
债

5 1928021 19农业银行永续 1,200,000 123,126,977.05 4.00
债 01

5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资
明细
注：无。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细
注：无。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细
注：无。
5.9 报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明
5.9.1 报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.9.2 本基金投资股指期货的投资政策

本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
5.10 报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明

5.10.1 本期国债期货投资政策

本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.2 报告期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.10.3 本期国债期货投资评价

本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
5.11 投资组合报告附注
5.11.1 本基金投资的前十名证券的发行主体本期是否出现被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形

广发银行股份有限公司在报告编制日前一年内受到国家金融监督管理总局的处罚。

中国建设银行股份有限公司在报告编制日前一年内受到国家金融监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会的处罚。

中国农业银行股份有限公司在报告编制日前一年内受到国家金融监督管理总局、国家外汇管理局北京市分局的处罚。

中国邮政储蓄银行股份有限公司在报告编制日前一年内受到中国人民银行的处罚。

中信银行股份有限公司在报告编制日前一年内受到国家金融监督管理总局的处罚。

以上证券的投资已执行内部严格的投资决策流程，符合法律法规和公司制度的规定。
5.11.2 基金投资的前十名股票是否超出基金合同规定的备选股票库

本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库。
5.11.3 其他资产构成

序号 名称 金额（元）

1 存出保证金 127,897.82

2 应收证券清算款 -

3 应收股利 -

4 应收利息 -

5 应收申购款 -

6 其他应收款 -

7 其他 -

8 合计 127,897.82

5.11.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细


序号 债券代码 债券名称 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）

1 123107 温氏转债 16,860,871.08 0.55

2 128136 立讯转债 8,869,250.59 0.29

3 118018 瑞科转债 5,502,568.18 0.18

4 113053 隆 22 转债 4,115,059.73 0.13

5.11.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
注：无。
5.11.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分

由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。

§6 基金管理人运用固有资金投资本基金情况

6.1 基金管理人持有本基金份额变动情况

单位：份

报告期期初管理人持有的本 100,027.00
基金份额

报告期期间买入/申购总份 -
额

报告期期间卖出/赎回总份 -
额

报告期期末管理人持有的本 100,027.00
基金份额

报告期期末持有的本基金份 0.33
额占基金总份额比例（%）
注：本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
6.2 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
注：无。

§7 报告期末发起式基金发起资金持有份额情况

项目 持有份额总数 持有份额占基金总 发起份额总 发起份额占基金总 发起份额承诺
份额比例(%) 数 份额比例(%) 持有期限

基金管理人固 100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
有资金

基金管理人高 - - - - -
级管理人员

基金经理等人 - - - - -
员


基金管理人股 - - - - -
东

其他 3,000,405.00 10.00 - - 二年

合计 3,100,432.00 10.33 100,027.00 0.33 -

注：1、本基金自 2015 年 6 月 26 日至 2015 年 7 月 1 日止期间公开发售，于 2015 年 7 月 6 日基金
合同正式生效。

2、本基金管理人在募集期间认购本基金份额 10,002,700.27 份，2015 年 9 月 18 日本基金经折算
后的份额为 100,027 份。

3、本基金基石投资人前海金控在募集期间认购本基金份额 300,040,500.13 份，2015 年 9 月 18
日本基金经折算后的份额为 3,000,405 份。
4、本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。

§8 影响投资者决策的其他重要信息

8.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过 20%的情况
注：无。
8.2 影响投资者决策的其他重要信息

无。

§9 备查文件目录

9.1 备查文件目录

（一）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》;

（二）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金托管协议》;

（三）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金 2023 年第 4 季度报告》（原文）。
9.2 存放地点

深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心第 43 层鹏华基金管理有限公司。

9.3 查阅方式

投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理人网站（http://www.phfund.com.cn）查阅。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客户服务系统，咨询电话：4006788999。


鹏华基金管理有限公司
2024 年 1 月 19 日
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