诺安全球收益不动产证券投资基金
2019 年第 4 季度报告

2019 年 12 月 31 日

基金管理人：诺安基金管理有限公司

基金托管人：中国工商银行股份有限公司

报告送出日期：2020 年 1 月 20 日


§1 重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2020 年 1 月 17 日复核了本
报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自 2019 年 10 月 1 日起至 12 月 31 日止。

§2 基金产品概况

2.1 基金基本情况

基金简称 诺安全球收益不动产（QDII）

交易代码 320017

基金运作方式 契约型开放式

基金合同生效日 2011 年 9 月 23 日

报告期末基金份额总额 29,306,400.90 份

本基金主要投资于全球范围内的 REITs，通过积极的

投资目标 资产配置和精选投资，在严格控制投资风险的前提

下，追求基金资产超越业绩比较基准的长期稳定增

值。

本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的

主动投资策略。

首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立

REITs 备选库，并且根据不同业态以及不同类型，对

备选库中的 REITs 进行有效分类，从而进一步实施

资产配置策略。

投资策略 其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主

要为 REITs 以及货币市场工具，本基金将根据海外

市场环境的变化，在保持长期资产配置稳定的前提

下，积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方

面，本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情

况、宏观经济、货币走势、地缘政治、税收政策等

因素决定基金资产在不同国家的配置比例；在周期/


弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的 REITs
所在国的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs

间的配置比例。

再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式
进行 REITs 的遴选。定性层面，本基金主要从标的
业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力
等五个维度对标的 REITs 进行研判；定量层面，本
基金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的
REITs 进行分析。

最后，本基金将综合考量 REITs 的区域、业态集中
度等特征，对组合在国家和业态层面进行再平衡，
最终构建投资组合。

业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return
Index

本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券
风险收益特征 交易所上市的 REITs。一般来说，其在证券投资基金
中属于较高风险和预期收益的基金品种。

基金管理人 诺安基金管理有限公司

基金托管人 中国工商银行股份有限公司

境外投资顾问 英文名称：无

中文名称：无

境外资产托管人 英文名称：Brown Brothers Harriman & Co.

中文名称：布朗兄弟哈里曼银行

§3 主要财务指标和基金净值表现

3.1 主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标 报告期（ 2019 年 10 月 1 日 － 2019 年 12 月 31
日 ）

1.本期已实现收益 1,686,720.19

2.本期利润 -2,551,231.04

3.加权平均基金份额本期利润 -0.0825

4.期末基金资产净值 47,015,689.27

5.期末基金份额净值 1.604

注：①上述基金业绩指标不包括持有人交易基金的各项费用，计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
②本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣除相关费用后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。

3.2 基金净值表现
3.2.1 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较

阶段 净值增 净值增长率 业绩比较基准 业绩比较基准收 ①－③ ②－④
长率① 标准差② 收益率③ 益率标准差④

过去三

个月 -4.86% 0.71% -0.43% 0.58% -4.43% 0.13%

注：本基金的业绩比较基准为：FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。

3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率
变动的比较
注：本基金的建仓期为 6 个月，建仓期结束时各项资产配置比例符合合同约定。

§4 管理人报告

4.1 基金经理（或基金经理小组）简介

姓名 职务 任本基金的基金经理期限 证券从业年 说明

任职日期 离任日期 限

赵磊 本基金基 2011 年 9 金融数学硕士，具有基金从
金经理 月 23 日 - 13 业资格。2006 年 9 月加入


诺安基金管理有限公司，曾
任诺安基金管理有限公司高
级产品设计师、产品小组组
长、REITs 小组副组长、产
品研发中心总监。2011 年
9 月起任诺安全球收益不动
产证券投资基金基金经理。

注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日；
②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介

本基金无境外投资顾问。
4.3 报告期内本基金运作遵规守信情况说明

报告期间，诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了《中华人民共和国证券投资基金法》及其他有关法律法规，遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定，遵守了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 公平交易专项说明
4.4.1 公平交易制度的执行情况

根据中国证监会 2011 年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司
更新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。

投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。

交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的交易机会。

本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。
4.4.2 异常交易行为的专项说明

本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情况。
4.5 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明

本报告期内，全球经济增长持续疲软，发达国家和新兴经济国家均增速放缓。其中发达经济体，受全球贸易下行压力影响，给美国经济带来持续性风险，欧元区面临经济萎缩。新兴经济体同样面临增速放缓，但依旧是全球经济增长的主要驱动力。

美国方面，第四季度经济维持扩张，但增长放缓，GDP 预测中值为 2.1%，低于去年同期的
2.5%。10 月，美联储宣布今年第三次降息，将联邦基金利率目标区间下调至 1.5%到 1.75%水
平，为经济提供缓冲，部分抵消了贸易摩擦带来的负面影响，为维持经济扩张提供一定支撑。美国就业市场保持强劲，失业率已经降至 50 年来最低点，非农就业新增 26.6 万，高于市场预期，
平均时薪环比增长 0.2%，同比增长 3.1%。但同时美国 11 月制造业采购经理人指数环比下降 0.2
至 48.1，连续四个月低于荣枯线，显示美国制造业已陷入温和衰退，拖累就业增长和资本支出。12 月美国国会众议员通过美墨加贸易协定，特朗普将贸易视线转向欧盟，持续的贸易紧张局势将继续影响世界经济，损害制造业并增加不确定性。

欧洲方面，欧元区延续前三季度经济疲软，国际贸易的紧张局势导致制造业遇冷和投资不
足，欧元区 12 月 Markit 综合 PMI 终值 50.9，服务业 PMI 终值 52.8，均好于预期，但第四季度
经济增速仍难以超过 0.2%。其中德国 10 月工业产出同比下降 5.3%，德国工业遭遇 10 年来最严
重衰退。制造业的疲软也给劳动力市场带来负面影响，12 月德国失业人数环比增加 8000 人；英国持续受到脱欧影响，英镑贬值，导致英国民众消费成本上升，同时工厂和企业迁移，对应商业投资大幅减少，虽然 12 月英国大选保守党大胜，英镑汇率大涨 4.6%，但脱欧仍存在巨大不确定性，将持续困扰英国经济；由于修改退休制度削减福利，法国爆发大规模罢工，严重的社会问题不断冲击法国经济，并产生局部性影响，导致法国第四季度经济增速降低 0.3 个百分点。


亚洲各大经济体增速普遍放缓。紧张的国际贸易局势使高度依赖对外贸易的新加坡遭受沉重打击，制造业同比萎缩 2.1%，连续四个季度出现萎缩。11 月，新加坡制造业采购经理指数 PMI已连续 7 个月下降，产值同比下降 9.3%；日本在提高消费税后，国内零售业面临严峻挑战，出口、生产和商业信心出现疲软迹象；香港政治动荡仍未平息，私营经济陷入严重低迷，12 月采购经理指数回升至 42.1，为五个月来新高，但第四季度平均值为 21 年来历史新低。

REITs 方面，第四季度以来，标普全球 REIT 美元指数上涨 0.95%。受美国 10 年期国债收益
率波动影响，MSCI 美国 REIT 指数下跌本季度 0.8%。英国和法国 REITs 本季度表现抢眼，分别上
涨 11.26%和 12.87%。从各分业态表现来看，其中工业和办公类 REITs 表现较好，分别上涨 4.19%
和 6.14%，自助仓储和购物中心类 REITs 分别下跌 10.38%和 6.22%。

展望未来走势，紧张的国际贸易局势将继续给全球经济带来负面效应，全球制造业受美国因素影响，下行趋势将难以明显改善，以降息为主的宽松货币政策和扩张性财务政策将使各国缓解经济压力，同时持续的贸易摩擦，将使各国重新思考发展思路，寻求更多合作机会，建立共同利益的多边经贸体制，同时需小心特朗普的美国优先主义对全球局势和经济带来的负面影响。
REITs 方面，作为具有稳定租金收入和长期粉红特征的权益类四站，REITs 在经济后周期中相比其他资产拥有更高吸引力，并且目前持续的宽松货币政策有利于 REITs，因此我们仍看好未来REITs 市场表现。
4.6 报告期内基金的业绩表现

截至报告期末,本基金份额净值为 1.604 元。本报告期基金份额净值增长率为-4.86%,同期业
绩比较基准收益率为-0.43%。
4.7 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明

本报告期内，本基金在 2019 年 11 月 8 日至 2019 年 12 月 31 日期间存在连续二十个工作日
基金资产净值低于五千万元的情形。

§5 投资组合报告

5.1 报告期末基金资产组合情况

序号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（%）

1 权益投资 43,884,970.27 91.00

其中：普通股 - -

优先股 - -

存托凭证 - -

房地产信托凭证 43,884,970.27 91.00

2 基金投资 - -


3 固定收益投资 - -

其中：债券 - -

资产支持证券 - -

4 金融衍生品投资 - -

其中：远期 - -

期货 - -

期权 - -

权证 - -

5 买入返售金融资产 - -

其中：买断式回购的买

入返售金融资产 - -

6 货币市场工具 - -

银行存款和结算备付金

7 合计 4,084,691.06 8.47

8 其他资产 257,299.73 0.53

9 合计 48,226,961.06 100.00

5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布

国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）

美国 43,874,646.30 93.32

新加坡 10,323.97 0.02

合计 43,884,970.27 93.34

注：本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）投资。

5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合

行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）

公寓类 5,583,310.98 11.88

多元化类 5,090,150.46 10.83

医疗类 7,459,588.01 15.87

写字楼类 8,427,989.08 17.93

地方性商业中心 3,392,381.23 7.22

购物中心 796,799.94 1.69

个人仓储类 6,916,165.89 14.71

物流/工业 6,218,584.68 13.23

合计 43,884,970.27 93.34

注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）；

②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（GICS）。

5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投

资明细

占基金资产
公司名称 公司名称 所在证券 所属国家 数量 公允价值

序号 证券代码 净值比例
(英文) (中文) 市场 (地区) （股） （人民币元）

（％）


普洛斯公司 US

1 PROLOGIS INC PLD US US 10,000 6,218,584.68 13.23
exchange

EXTRA SPACE Extra Space US

2 仓储公司 EXR US US 6,362 4,687,688.56 9.97
STORAGE INC exchange

Welltower

股份有限公 US

3 WELLTOWER INC WELL US US 7,500 4,278,852.27 9.10
司 exchange

SL GREEN REALTY SL Green 房 US

4 地产公司 SLG US US 6,200 3,974,034.19 8.45
CORP exchange

Douglas

DOUGLAS EMMETT Emmett 股份 US

5 DEI US US 10,000 3,062,551.80 6.51
INC 有限公司 exchange

EQUITY 公寓物业权 US

6 益信托 EQR US US 5,000 2,822,570.52 6.00
RESIDENTIAL exchange

VORNADO REALTY 沃那多房地 US

7 产信托 VNO US US 6,000 2,783,503.80 5.92
TRUST exchange

BOSTON PROPERTIES 波士顿地产 US

8 公司 BXP US US 2,700 2,596,695.12 5.52
INC exchange

数字房地产

DIGITAL REALTY 信托有限公 US

9 DLR US US 2,749 2,296,322.69 4.88
TRUST INC 司 exchange

公共存储公 US

10 PUBLIC STORAGE 司 PSA US US 1,500 2,228,477.33 4.74
exchange

注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）；

②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。

5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合

本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。

5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细

本基金本报告期末未持有债券。

5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资

明细

本基金本报告期末未持有资产支持证券。

5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明

细

本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。

5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细

本基金本报告期末未持有基金。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金本报告期投资的前十名证券的发行主体，本报告期没有出现被监管部
门立案调查的情形，也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的
情形。
5.10.2 本基金本报告期末未持有股票。
5.10.3 其他资产构成

序号 名称 金额（人民币元）

1 存出保证金 -

2 应收证券清算款 -

3 应收股利 210,367.10

4 应收利息 716.52

5 应收申购款 46,216.11

6 其他应收款 -

7 待摊费用 -

8 其他 -

9 合计 257,299.73

注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称 REITs）产生的收益。
5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细

本基金本报告期末未持有可转换债券。
5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明

本基金本报告期末未持有股票。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分

由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。

§6 开放式基金份额变动

单位：份

报告期期初基金份额总额 32,679,637.79

报告期期间基金总申购份额 2,399,407.38

减:报告期期间基金总赎回份额 5,772,644.27

报告期期间基金拆分变动份额（份额减少以"-"填列） -

报告期期末基金份额总额 29,306,400.90


§7 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细

本报告期内基金管理人未运用固有资金投资本基金。

§8 影响影响投资者决策的其他重要信息

8.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过 20%的情况

报告期内持有基金份额变化情况 报告期末持有基金情况

投资者类 持有基金份额比

期初 申购 赎回

别 序号 例达到或者超过 持有份额 份额占比
份额 份额 份额

20%的时间区间

机构 - - - - - - -

个人 - - - - - - -

产品特有风险

本报告期内，本基金未出现单一投资者持有基金份额比例达到或者超过 20%的情形，敬请投资者留意。

8.2 影响投资者决策的其他重要信息

（1）本基金管理人于 2019 年 11 月 9 日发布了《诺安基金管理有限公司关于增聘高级管理
人员的公告》，2019 年 11 月 8 日起，聘任田冲先生为公司副总经理兼首席信息官。

（2）本基金管理人于 2019 年 11 月 23 日发布了《诺安基金管理有限公司关于总经理代任和
离任的公告》，在拟任总经理任职资格获得证监会批准前，由董事长秦维舟先生继续代为履行总
经理职务。2019 年 11 月 21 日起，奥成文先生不再担任公司总经理职务。

（3）本基金管理人于 2020 年 1 月 4 日发布了《诺安基金管理有限公司关于总经理任职的公
告》，2020 年 1 月 2 日起，聘任齐斌先生为公司总经理。

§9 备查文件目录

9.1 备查文件目录

①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。

②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。

③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。


④基金管理人业务资格批件、营业执照。

⑤诺安全球收益不动产证券投资基金 2019 年第四季度报告正文。

⑥报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定报刊上披露的各项公告。
9.2 存放地点

基金管理人、基金托管人住所。
9.3 查阅方式

投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。

投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话：400-888-8998，亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn 查阅详情。

诺安基金管理有限公司
2020 年 1 月 20 日
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