诺安全球收益不动产证券投资基金
2018 年第 1 季度报告
2018 年 3 月 31 日
基金管理人： 诺安基金管理有限公司
基金托管人： 中国工商银行股份有限公司
报告送出日期： 2018 年 4 月 21 日
诺安全球收益不动产（ QDII） 2018 年第 1 季度报告
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§1 重要提示
基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
基金托管人中国工商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2018 年 4 月 20 日复核了本
报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2018 年 1 月 1 日起至 3 月 31 日止。
§2 基金产品概况
2.1 基金基本情况
基金简称 诺安全球收益不动产（ QDII）
交易代码 320017
基金运作方式 契约型开放式
基金合同生效日 2011 年 9 月 23 日
报告期末基金份额总额 67,999,059.15 份
投资目标
本基金主要投资于全球范围内的 REITs，通过积极的资产配置和精选
投资，在严格控制投资风险的前提下，追求基金资产超越业绩比较基
准的长期稳定增值。
投资策略
本基金实施“自下而上”与“自上而下”相结合的主动投资策略。
首先，本基金会根据流动性、市值规模等指标建立 REITs 备选库，并
且根据不同业态以及不同类型，对备选库中的 REITs 进行有效分类，
从而进一步实施资产配置策略。
其次，在大类资产配置方面，本基金的大类资产主要为 REITs 以及货
币市场工具，本基金将根据海外市场环境的变化，在保持长期资产配
置稳定的前提下，积极进行短期的灵活配置；在国家资产配置方面，
本基金将会根据不同国家 REITs 市场的发展情况、宏观经济、货币走
势、地缘政治、税收政策等因素决定基金资产在不同国家的配置比例；
在周期/弱周期类资产配置方面，本基金还会根据标的 REITs 所在国
的经济周期决定在周期类和弱周期类 REITs 间的配置比例。
再次，本基金将主要采取定性与定量相结合的方式进行 REITs 的遴
选。定性层面，本基金主要从标的业态、租约状况、资产质量、管理
能力、分红能力等五个维度对标的 REITs 进行研判；定量层面，本基
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金主要从估值水平以及第三方评级等方面对标的 REITs 进行分析。
最后，本基金将综合考量 REITs 的区域、业态集中度等特征，对组合
在国家和业态层面进行再平衡，最终构建投资组合。
业绩比较基准 FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index
风险收益特征
本基金为股票型基金，主要投资于全球范围内证券交易所上市的
REITs。一般来说，其在证券投资基金中属于较高风险和预期收益的
基金品种。
基金管理人 诺安基金管理有限公司
基金托管人 中国工商银行股份有限公司
境外投资顾问 英文名称： 无
中文名称： 无
境外资产托管人 英文名称： Brown Brothers Harriman & Co.
中文名称： 布朗兄弟哈里曼银行
§3 主要财务指标和基金净值表现
3.1 主要财务指标
单位：人民币元
主要财务指标 报告期（2018 年 1 月 1 日 － 2018 年 3 月 31 日 ）
1.本期已实现收益 -5,177,006.09
2.本期利润 -14,536,135.12
3.加权平均基金份额本期利润 -0.1954
4.期末基金资产净值 88,418,790.28
5.期末基金份额净值 1.300
注:①上述基金业绩指标不包括持有人交易基金的各项费用,计入费用后实际收益水平要低于所列
数字。
②本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入(不含公允价值变动收益)扣除相关
费用后的余额,本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益。
3.2 基金净值表现
3.2.1 本报告期基金份额净值增长率及其与同期业绩比较基准收益率的比较
阶段 净值增长率
①
净值增长率
标准差②
业绩比较基准
收益率③
业绩比较基准
收益率标准差④ ①－③ ②－④
过去三个月 -12.22% 1.17% -9.11% 0.91% -3.11% 0.26%
注：本基金的业绩比较基准为： FTSE EPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index。
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3.2.2 自基金合同生效以来基金累计净值增长率变动及其与同期业绩比较基准收益率
变动的比较
注：本基金的建仓期为 6 个月，建仓期结束时各项资产配置比例符合合同约定。
§4 管理人报告
4.1 基金经理（或基金经理小组）简介
姓名 职务 任本基金的基金经理期限 证券从业年限 说明
任职日期 离任日期
赵磊
诺安全球收
益不动产证
券投资基金
基金经理
2011 年 9 月
23 日 - 12
金融数学硕士，具有基金从
业资格。 2006 年 9 月加入诺
安基金管理有限公司，曾任
诺安基金管理有限公司高级
产品设计师、产品小组组长、
REITs 小组副组长、产品研
发中心总监。 2011 年 9 月起
任诺安全球收益不动产证券
投资基金基金经理。
注：①此处基金经理的任职日期为基金合同生效之日；
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②证券从业的含义遵从行业协会《证券业从业人员资格管理办法》的相关规定等。
4.2 境外投资顾问为本基金提供投资建议的主要成员简介
本基金无境外投资顾问。
4.3 报告期内本基金运作遵规守信情况说明
报告期间，诺安全球收益不动产证券投资基金管理人严格遵守了《中华人民共和国证券投资
基金法》及其他有关法律法规，遵守了《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》的规定，
遵守了本公司管理制度。本基金投资管理未发生违法违规行为。
4.4 公平交易专项说明
4.4.1 公平交易制度的执行情况
根据中国证监会 2011 年修订的《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，本公司更
新并完善了《诺安基金管理有限公司公平交易制度》。制度的范围包括境内上市股票、债券的一
级市场申购、二级市场交易等投资管理活动，同时涵盖投资授权、研究分析、投资决策、交易执
行、业绩评估等投资管理活动相关的各个环节。
投资研究方面，公司设立全公司所有投资组合适用的证券备选库，在此基础上，不同投资组
合根据其投资目标、投资风格和投资范围的不同，建立不同投资组合的投资对象备选库和交易对
手备选库；公司拥有健全的投资授权制度，明确投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各
投资决策主体的职责和权限划分，投资组合经理在授权范围内可以自主决策，超过投资权限的操
作需要经过严格的审批程序；公司建立了统一的研究管理平台，所有内外部研究报告均通过该研
究管理平台发布，并保障该平台对所有研究员和投资组合经理开放。
交易执行方面，对于场内交易，基金管理人在投资交易系统中设置了公平交易功能，交易中
心按照时间优先、价格优先的原则执行所有指令，如果多个投资组合在同一时点就同一证券下达
了相同方向的投资指令，并且市价在指令限价以内，投资交易系统自动将该证券的每笔交易报单
都自动按比例分拆到各投资组合；对于债券一级市场申购、非公开发行股票申购等非集中竞价交
易的交易分配，在参与申购之前，各投资组合经理独立地确定申购价格和数量，并将申购指令下
达给交易中心。公司在获配额度确定后，按照价格优先的原则进行分配，如果申购价格相同，则
根据该价位各投资组合的申购数量进行比例分配；对于银行间市场交易、固定收益平台、交易所
大宗交易，投资组合经理以该投资组合的名义向交易中心下达投资指令，交易中心向银行间市场
或交易对手询价、成交确认，并根据“时间优先、价格优先”的原则保证各投资组合获得公平的
交易机会。
本报告期内，公平交易制度总体执行情况良好，未发现违反公平交易制度的情况。
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4.4.2 异常交易行为的专项说明
本基金于本报告期内不存在异常交易行为。本报告期内基金管理人管理的所有投资组合参与
的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量不存在超过该证券当日成交量的 5%的情
况。
4.5 报告期内基金的投资策略和业绩表现说明
本报告期内，全球经济复苏稍有减缓，发达经济体呈现两极化表现，美国经济延续复苏态势，
但欧元区数据愈发不及预期；新兴经济体中，中国和印度经济继续平稳增长。美国方面， 3 月 PMI
指数 59.3， 3 月 22 日进行今年来首次加息，并于 23 日批准增加 1.3 万亿政府开支。目前，美国
劳动力市场依然稳健， 3 月 24 日当周申领失业金人数录得 45 年来新低，工资增长也超过预期，
环比增长 0.4%。减税的落实刺激个人消费和企业扩张，提升企业生产力及潜在增长率， 3 月密歇
根大学消费者信心指数终值 101.4，创 2004 年以来最高。房地产行业延续回暖态势， 1 月和 2 月
全美住宅建筑商协会住房市场指数均为 72，为 2005 年以来第二高。但特朗普政府针对中国和其
他国家的贸易战对市场造成一定冲击，可能破坏目前良性的经济环境，并加速推高通胀，从而导
致提升今年加息次数。第一季度以来，标普 500 下跌 2.2%，道琼斯工业平均指数下跌 2.78%，纳
斯达克综合指数上涨 0.6%。欧洲方面，欧元区、德国、英国、法国 PMI 指数分别为 56.6、 58.2、
55.1、 55.8，结果显示欧元区商业活动增速降至一年来新低，多项经济景气指数逊于预期，欧元
区经济意外指数（用于衡量经济指标实际表现与市场预期间的偏差程度）从年初的 50 上方，暴跌
至-50 以下。德国 DAX30 第一季度下跌 8.13%，法国 CAC 第一季度以来下跌 3.58%，英国 UKX 下跌
8.96%。日本方面，经济数据表现平平，制造业经济指数为 24，八个季度以来首次下降。
REITs 方面，全球 MSCI REITs 指数，第一季度以来下跌 6.78%，美国 MSCI REITs 第一季度以
来下跌 9.51%，整体表现弱于股市表现。由于良好的就业率和工资增长率，可能引发市场通胀加
速，从而提升对于美联储今年加息 4 次的预期，因此 REITs 市场有所影响。 3 月特朗普政府引发
贸易战，可能继续推高通胀水平。此外，美国房市库存水平较低，抵押贷款利率不断上涨，美国
对钢铁和铝征收关税的威胁也提高了新房材料成本，持续推升美国房价，从而影响销售量。 3 月
NAHB 房屋指数为 70，较市场预期下降 2 点。
展望未来走势，全球经济增长可能放缓，不断上升的美国保护主义将成为全球经济面临的主
要威胁，美国引发的贸易战将引起市场波动，可能从根本上影响当下良性的市场经济情况。另外，
如果贸易战加剧并且美国通胀加速，可能将引发美联储 2018 年 4 次加息，从而对 REITs 有所影响。
但受税改影响，美国经济数据持续强劲，持续刺激个人消费和企业扩张，美国经济整体将持续向
好。虽然欧元区经济数据有所回落，但就业市场、家庭收入继续增长，且消费者信心有所改善，
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欧洲央行也将继续推进货币政策正常化。全球经济虽然在一季度有所波动，但整体数据显示市场
情况仍然良好，但需警惕美国保护主义的持续影响以及英国脱欧和各国大选等政治风险。因此，
我们仍看好未来 REITs 市场的表现。
4.6 报告期内基金的业绩表现
截至报告期末,本基金份额净值为 1.300 元。本报告期基金份额净值增长率为-12.22%,同期业
绩比较基准收益率为-9.11%。
4.7 报告期内基金持有人数或基金资产净值预警说明
本报告期内，本基金未出现连续二十个工作日出现基金份额持有人数量不满二百人或者基金
资产净值低于五千万元的情形。
§5 投资组合报告
5.1 报告期末基金资产组合情况
序号 项目 金额（人民币元 ） 占基金总资产的比例（ %）
1 权益投资 78,511,231.34 87.01
其中：普通股 - -
优先股 - -
存托凭证 - -
房地产信托凭证 78,511,231.34 87.01
2 基金投资 - -
3 固定收益投资 - -
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
4 金融衍生品投资 - -
其中：远期 - -
期货 - -
期权 - -
权证 - -
5 买入返售金融资产 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资产 - -
6 货币市场工具 - -
7 银行存款和结算备付金合计 11,489,640.12 12.73
8 其他资产 232,697.65 0.26
9 合计 90,233,569.11 100.00
5.2 报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布
国家（地区） 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
美国 78,502,455.91 88.78
新加坡 8,775.43 0.01
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合计 78,511,231.34 88.79
注：本表所列项目为房地产信托凭证(简称 REITs)投资。
5.3 报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合
行业类别 公允价值（人民币元） 占基金资产净值比例（％）
公寓类 7,482,524.59 8.46
多元化类 10,866,403.87 12.29
医疗类 11,471,266.32 12.97
写字楼类 15,300,896.62 17.31
地方性商业中心 11,990,601.45 13.56
购物中心 799,464.32 0.90
个人仓储类 12,710,012.78 14.37
物流/工业 7,890,061.39 8.92
合计 78,511,231.34 88.79
注：①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）；
②本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（ GICS）。
5.4 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资
明细
序号
公司名称
(英文)
公司名称
(中文)
证券
代码
所在证券
市场
所属国家
(地区)
数量
（股）
公允价值
（人民币元）
占基金资产
净值比例（％）
1 PROLOGIS INC 普洛斯公司 PLD US
US
exchange
US 19,920 7,890,061.39 8.92
2
SIMON
PROPERTY
GROUP INC
西蒙房地产
集团公司
SPG US
US
exchange
US 8,000 7,764,545.88 8.78
3
EXTRA SPACE
STORAGE INC
Extra Space
仓储公司
EXR US
US
exchange
US 13,962 7,669,723.34 8.67
4
SL GREEN
REALTY CORP
SL Green
房地产公司
SLG US
US
exchange
US 12,000 7,306,520.68 8.26
5
DOUGLAS
EMMETT INC
Douglas
Emmett
股份有限公司
DEI US
US
exchange
US 30,000 6,934,516.68 7.84
6
DIGITAL
REALTY TRUST
INC
数字房地产
信托有限公司
DLR US
US
exchange
US 9,999 6,625,737.14 7.49
7
BOSTON
PROPERTIES
INC
波士顿地产
公司
BXP US
US
exchange
US 7,000 5,423,737.77 6.13
8
PUBLIC
STORAGE
公共存储公司 PSA US
US
exchange
US 4,000 5,040,289.44 5.70
9 VENTAS INC Ventas 公司 VTR US
US
exchange
US 15,943 4,965,440.86 5.62
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10
VORNADO
REALTY TRUST
沃那多房地产
信托
VNO US
US
exchange
US 10,000 4,231,891.30 4.79
注: ①本表所列项目为房地产信托凭证（简称 REITs）；
②本基金对以上证券代码采用当地市场代码。
5.5 报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合
本项主要列示按国际权威评级机构（标普、穆迪）的债券信用评级情况。本基金本报告期末
未持有此类债券。
5.6 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细
本基金本报告期末未持有债券。
5.7 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明
细
本基金本报告期末未持有资产支持证券。
5.8 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名金融衍生品投资明细
本基金本报告期末未持有金融衍生品投资。
5.9 报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细
本基金本报告期末未持有基金。
5.10 投资组合报告附注
5.10.1 本基金本报告期投资的前十名证券的发行主体，本报告期没有出现被监管部
门立案调查的情形，也没有出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的
情形。
5.10.2 本基金本报告期末未持有股票。
5.10.3 其他资产构成
序号 名称 金额（人民币元）
1 存出保证金 -
2 应收证券清算款 -
3 应收股利 215,873.43
4 应收利息 328.89
5 应收申购款 16,495.33
6 其他应收款 -
7 待摊费用 -
8 其他 -
9 合计 232,697.65
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注：本表所列“应收股利”为投资“房地产信托凭证”（简称 REITs）产生的收益。
5.10.4 报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细
本基金本报告期末未持有可转换债券。
5.10.5 报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明
本基金本报告期末未持有股票。
5.10.6 投资组合报告附注的其他文字描述部分
由于四舍五入原因，分项之和与合计可能有尾差。
§6 开放式基金份额变动
单位：份
报告期期初基金份额总额 86,750,458.44
报告期期间基金总申购份额 1,929,726.33
减:报告期期间基金总赎回份额 20,681,125.62
报告期期间基金拆分变动份额（份额减少以"-"填列） -
报告期期末基金份额总额 67,999,059.15
§7 基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细
本报告期内基金管理人未运用固有资金投资本基金。
§8 影响影响投资者决策的其他重要信息
8.1 报告期内单一投资者持有基金份额比例达到或超过 20%的情况
投资者
类别
报告期内持有基金份额变化情况 报告期末持有基金情况
序号
持有基金份额比例
达到或者超过 20%
的时间区间
期初份额 申购份额 赎回份额 持有份额 份额占比
机构 - - - - - - -
个人 - - - - - - -
产品特有风险
本报告期内，本基金未出现单一投资者持有基金份额比例达到或者超过 20%的情形，敬请投资者留意。
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8.2 影响投资者决策的其他重要信息
（ 1）根据中国证监会 2017 年 8 月 31 日发布的《公开募集开放式证券投资基金流动性风险管
理规定》，我司于 2018 年 3 月 31 日在公司网站和指定媒体发布了《诺安基金管理有限公司关于
旗下基金根据流动性规定修改基金合同和托管协议的公告》的公告，对旗下部分基金的《基金合
同》、《托管协议》的相关条款进行修订。
（ 2）经诺安基金管理有限公司 2018 年度股东会决议通过，同意选举赵照先生、孙晓刚先生
担任诺安基金管理有限公司的董事，原董事会成员齐斌先生、李清章先生不再担任公司董事职务。
同意选举秦江卫先生担任诺安基金管理有限公司的监事，原监事会成员李京先生不再担任公司监
事职务。上述董事、监事变更事项已报深圳证监局备案并在各基金的《招募说明书》中披露。
§9 备查文件目录
9.1 备查文件目录
①中国证券监督管理委员会批准诺安全球收益不动产证券投资基金募集的文件。
②《诺安全球收益不动产证券投资基金基金合同》。
③《诺安全球收益不动产证券投资基金托管协议》。
④基金管理人业务资格批件、营业执照。
⑤诺安全球收益不动产证券投资基金 2018 年第一季度报告正文。
⑥报告期内诺安全球收益不动产证券投资基金在指定报刊上披露的各项公告。
9.2 存放地点
基金管理人、基金托管人住所。
9.3 查阅方式
投资者可在营业时间免费查阅，也可按工本费购买复印件。
投资者对本报告书如有疑问，可致电本基金管理人全国统一客户服务电话： 400-888-8998，
亦可至基金管理人网站 www.lionfund.com.cn 查阅详情。
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